Az Áfa törvény 86.§ (1) bekezdésének „l” pontja értelmében a tevékenység sajátos jellegére tekintettel mentes az általános forgalmi adó alól az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, mint szolgáltatás. Régen ezt a mentességet tárgyi mentességnek hívtuk, amikor maga az adott tevékenység volt mentes az adó alól. Azt az általános szabályt sem szabad elfelejteni, hogy az Áfa törvény alkalmazása szempontjából a bérbeadás, bérbevétel: a bérleti szerződésen alapuló jogviszony mellett minden olyan egyéb jogviszony is, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti vagy téríteni köteles a kötelezettnek (259.§).

Az ingatlan bérbeadására vonatkozó mentesség azonban nem alkalmazható:

a) a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának biztosítását szolgáló bérbeadásra;

b) a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadásra;

c) az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés bérbeadására;

d) és a széf bérbeadására.

Ez utóbbi szolgáltatások esetében általános forgalmi adót kell felszámítani.

Ugyanakkor, ha a tevékenység sajátos jellegére tekintettel áfa-mentes számlát bocsátunk ki, akkor az ún. járulékos költségeket is adómentesen kell továbbszámláznunk. Az Áfa törvény ugyanis kimondja, hogy a termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében az adó alapjába beletartoznak:

a) az adók, vámok, illetékek, járulékok, hozzájárulások, lefölözések és más, kötelező jellegű befizetések, kivéve magát az e törvényben szabályozott adót;

b) a felmerült járulékos költségek, amelyeket a termék értékesítője, szolgáltatás nyújtója hárít át a termék beszerzőjére, szolgáltatás igénybevevőjére.

A b) pontot kell alkalmazni abban az esetben is, ha a járulékos díj vagy költség áthárítása külön megállapodáson alapul.

Az áfa-mentes ingatlan bérbeadás esetén a legtipikusabb járulékos költségek a továbbszámlázott közüzemi díjak. Ezen a tényen az sem változtat, ha például az áramfogyasztást egy külön mérőóra alapján számlázza tovább a bérbeadó.

A tevékenység sajátos jellegére tekintettel mentes tevékenység esetén az ehhez kapcsolódó beszerzések előzetesen felszámított általános forgalmi adója nem vonható le, hanem az elszámolt költség része lesz.

Az adózónak azonban lehetősége van arra is, hogy az ingatlan bérbeadást, haszonbérbeadást adókötelessé tegye. Ez a választás e tevékenység megkezdésekor, vagy a tárgyévet megelőzően gyakorolható. Az Áfa törvény 88.§-a a választás két módját tesz lehetővé vagylagos alapon:

1.) az adóalany adókötelessé teheti a főszabály szerint egyébként adómentes ingatlan bérbeadási szolgáltatását, beleértve a lakóingatlan bérbeadását is, így mindegyik áfa-köteles lesz, vagy

2.) az adóalany adókötelessé teheti a lakóingatlan bérbeadáson kívüli ún. egyéb - a főszabály szerint adómentes - ingatlan bérbeadási tevékenységét oly módon, hogy a lakóingatlan bérbeadási szolgáltatásra az adómentességet (főszabályt) alkalmazza.

A cégbejegyzésre kötelezett jogi személyek, a jogi személyiséggel nem rendelkező társaságok, valamint az egyéni cégek esetében jelenleg a 12T201T jelű bejelentő és változás-bejelentő nyomtatványon az F1 lap 5. számú sorának 13. vagy 14. pontjában kell ezt a választást megtenni.

Az Áfa törvény 259. § 12. pontja értelmében az általános forgalmi adórendszerben lakóingatlannak minősül: a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. De nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.

Ha azonban a bérbeadó az adókötelessé tételt választotta, akkor ez a választása, a választás évét követő ötödik naptári év végéig alkalmazandó a 88.§ 5. bekezdése szerint.

Forrás: adoforum.hu